靠土地增值和资金杠杆赚利润的房地产时代早已完结，但已研发并未销售的房产、已拿地并未研发的土地还大量躺在三、四线城市和不少二线城市。2014年下半年以来，房地产市场期望的楼市调整新政变换式落地。近日，国土资源部与住房城乡建设部牵头印发《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》(以下全称《通报》)，该《通报》被业内称作楼市新政。

记者查询找到，该《通报》主要还包括四方面内容：合理安排住房及其用地供应规模；优化住房及用地供应结构；专责保障性安居工程建设；增大市场秩序和供应实行监督力度。值得注意的是，新政中未如预期中经常出现的减少二套房首付等内容。回应，业内也有诸多声音，还包括内容可继续执行度不低、必须细化政策才可实行、现实意义是短期内通过分类调控消化存货，长年意图是引领并未研发房地产用地转型，融合养老、体育、文化等产业，改变经济快速增长方式等理解。减缓去库存速度就目前大中城市楼市库存状况而言，由于前期库存积累、季节性因素、开发商推盘节奏等原因，当前库存压力依然较小、市场去化周期在15个月以上、市场基本面展现出佳的城市依然占到大多数。

同策咨询研究部总监张宏伟向记者回应，特别是在是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素减少，造成市场去化速度减少，去化周期还不会额回落，此时，去库存依然是市场主旋律。事实上，《证券日报》记者年初以来认识的多家房企高层也都回应，今年去库存是首要任务，多数开发商也都在营销上下功夫。近期，中小房企甚至全国品牌房企发售3%首付、零首付、首付一成等较低首付的营销措施。

特别是在是第一季度楼市沉闷已成定局的市场背景下，开发商垫首付的营销措施屡屡浮出水面。鉴于此，张宏伟指出，就两部委新政来看，分类指导、因地施策等政策为消化库存获取了具体的政策依据，比如优化住房供应套型结构，容许开发商根据市场需求必要调整户型结构比例；将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共出租住房房源；反对居民业主和提高性住房市场需求等，这些政策最必要的目的还是消化商品房的库存。

回应，亚豪机构回应，《通报》施行后，为供不应求地块及项目获取了新的机会，开发商勇夺的高风险地块可以申请人转变产品类型，供不应求项目可以申请人调整户型产品，从而超越面对的市场困局。不过，可对开建项目的住房户型作出调整的政策想法虽好，不过，开建项目调整户型的产品设计投放、建安成本的投放都会更进一步减少开发成本、引高房价，如果拿地价格低，减少的成本可以被市场消化，显然需要协助部分开发商减轻面对的销售压力，但如果在地价较高的情况下，只能靠调整产品也将无法挽回供不应求困境。

值得一提的是，对于房企来说，减缓推盘节奏，逃跑新政发售后的跑量窗口期，对去库存还是不利的。减缓房企合多元化转型事实上，上述《通报》首次明确提出专责调整土地和商品房供给等内容，还包括通过调整土地用途、规划条件，引领并未研发房地产用地转型利用，用作国家反对的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的研发建设，增进其他产业投资。回应，张宏伟指出，上述政策主要意图在于调节土地市场供应总量、节奏，消化过量土地供应，通过土地用途切换方案新政促成地方政府、房企改变经济快速增长方式。

张宏伟回应，对于地方政府而言，可以利用好当前产业基础，更进一步优化产业结构，布局新兴战略产业，最后在人口、产业、市场等(产城融合)多方面构建融合。这样，地方政府一方面尽早挣脱了原先全然依赖住宅用地取得土地出让金的失望局面；另外一方面，也可以利用新政构建产业与地产的协调发展，最后构建经济发展方式的转型。此外，对于房企来说，可以利用上述政策受到影响机会，构建向地产+X产业的发展模式的转型。

事实上，市场嗅觉脆弱的开发商早已开始了转型行动，还包括以共享老龄化为核心的养老地产布局战略，以共享城市化为核心的商业地产布局战略、房企大力与互联网公司合作等等，这些都有可能沦为房企战略转型的方向。

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